11月，“三箭齊發”，政策不斷加碼房企融資，但落地仍需要時間。據同策研究院針對典型上市房企的監測顯示，11月，40家典型房企完成融資金額折合人民幣316.63億元 ，雖然環比上升22.45%，但仍處于近兩年的低位。

　　值得注意的是，房企的融資拐點已經到來，這不僅針對優質的上市房企，對于出險房企而言，同樣也有利好消息出現。尤其是關閉了12年的涉房股權類融資再次重啟后，截至目前，已有十幾家房企“趕場”股權融資。業內人士認為，接下來房地產行業融資情況將大為改善，或迎來一小波融資潮。

　　11月房企融資處于市場底部

　　雖然有眾多房企融資利好政策加持，但是11月房企的融資額仍處于市場底部，尤其是從非銀融資來看，房企融資規模再度下滑。據中指研究院監測，11月，房企的非銀融資總額為465億元，在今年內僅高于2月的水平，環比下降18.4%。

　　與此同時，據同策研究院針對典型上市房企的監測顯示，11月，40家典型房企完成融資金額折合人民幣316.63億元 ，雖然環比上升22.45%，但處于近兩年的低位。其中，債權融資金額為241.19億元，占比76.18%，環比下滑3.26%。在債權融資中，其他債權融資占比達到41.84%，總額為132.48億元，環比上升46.21%。

　　據悉，其他債權融資的方式包括向金融機構借款、應付賬款資產管理、債權轉讓融資、債權投資計劃、股權加債券轉讓等多元融資手段。11月，其他債權融資金額最高的是恒大一塊香港住宅地塊被資產接管人出售，折合人民幣約45.71億元。

　　同策研究院數據還顯示，11月，40家典型上市房企境內銀行貸款融資總額45.44億元，占比14.35%，環比下滑13.93%，均以融資擔保的形式呈現；公司債融資總額31.6億元，占比9.98%，環比下滑57.87%，其中來自招商蛇口、首開和保利置業的公司債融資額分別為13.6億元、8億元、10億元；中期票據融資總額28億元，占比8.84%，環比下滑9.47%，其中濱江、龍湖分別發行中期票據9億元、20億元。

　　值得一提的是，11月29日，龍湖成功發行獲中債信用增進公司擔保增信的20億中期票據，成為“第二支箭”落地的首單。而此前，中債信用增進公司在“第二支箭”政策框架下，出具對龍湖、美的置業、金輝集團三家民營房企發債信用增進函。

　　此外，海外銀團貸款在11月僅發生1筆，占比1.16%，為保利置業集團獲馬來亞銀行香港分行提供的4億港元(折合人民幣3.67億元)非承諾短期循環貸款，貸款時長為1年。

　　而信托貸款和海外配股融資的融資金額在11月歸為零。由于沒有房企發行境外債，境內債的發行主體主要是國企、央企以及財務狀況較好的民營房企，因此整體融資利率保持在較低水平。據中指研究院監測，11月，房地產行業平均利率為3.76%，環比上升0.19個百分點，同比下降0.98個百分點。

　　在11月已披露的房企融資成本數據中，融資成本較低的是招商蛇口發行的公司債，融資金額約13.6億元，票面利率為2.75%；融資成本較高的為濱江集團發行的中期票據，融資金額約8億元，票面利率為5.8%。

　　十幾家房企“趕場”股權融資

　　股權融資正成為目前房企融資的亮點，雖然11月落地的融資額占比并不高，但未來卻很值得期待。據同策研究院數據顯示，11月，40家房企股權融資金額共計75.43億元，占總融資金額比重為23.82%，環比上升715.62%，均為境內再融資。

　　11月28日，證監會在股權融資方面調整優化5條措施，恢復涉房上市公司并購重組及配套融資，恢復上市房企和涉房上市公司再融資等。此后，碧桂園、雅居樂、建發國際等企業發布進行配股融資的計劃，而福星股份、北新路橋、世茂股份、華夏幸福、綠地控股等企業也先后發布籌劃非公開發行股票融資公告。截至12月5日，已有十幾家房企拋出股票發行計劃。

　　眾所周知，為支持房企融資，11月房地產行業政策密集出臺。從“金融支持房地產16條”中的支持房地產開發貸款投放(“第一支箭”)到民營企業債券融資支持工具擴大(“第二支箭”)，再到股權融資調整優化5條(“第三支箭”)，“三箭齊發”，從信貸、債券、股權三個融資渠道為房地產企業提供政策支持。

　　同策研究院分析師陳舒認為，如果說“前兩支箭”最終主要作用于優質上市房企，那么支持房企股權融資的“第三支箭”，對于區域性、爆雷等房企來說則是個好消息。

　　“自2010年起，證監會相關部門已被要求暫停批準房地產開發企業的上市、再融資和重大資產重組，并已暫緩受理房地產開發企業重組申請。此次‘第三支箭’落地，意味著關閉了12年的涉房股權類融資再次重啟。”陳舒表示，這為房企提供了更多元的融資渠道，有利于上市房企拓寬融資規模。另外，借助市場化的手段，推動對部分不良上市房企的資產進行重組，對現有房企格局進一步洗牌調整。

　　對此，中指研究院分析人士也表示，從“三支箭”的受益企業來看，混合所有制企業、地方性國企、經營穩健的民營房企占據受益企業的絕大部分。而“第三支箭”側重于經營穩健的民營房企、未出險中小民企、個別高風險房企受益。

　　“三箭齊發”利于防范、化解房企風險

　　房企融資渠道通暢，除為了“保交樓”之外，還可以有效地防止債務違約。而從11月房企償債情況來看，房企共有29筆債券到期，雖然環比大幅減少，但是仍有房企的境外優先票據出現實質性違約。相比之下，12月將有15筆債券到期，環比將再次減少。

　　不過，在克而瑞分析人士看來，由于當前銷售疲軟，融資環境雖然有所優化，但是短期內部分財務困難的房企仍較難獲得支持，因此，未來仍有可能出現房企債務違約事件。

　　此外，上述克而瑞分析人士還認為，隨著“三支箭”的釋放，融資政策已迎來拐點，這將對房地產企業尤其是民營房企的融資起到相當程度的積極作用，有利于幫助企業度過2023年第一季度的償債高峰。

　　對于當前的融資環境，陳舒分析稱：“在11月的政策導向下，支持房地產企業融資的‘三支箭’全部發出，配合整體寬松的環境，接下來行業融資情況將大為改善，或迎來一小波融資潮。”

　　“多項支持房地產企業融資政策陸續落地，形成支持房企融資‘三支箭’格局。重點是落實房地產‘三支箭’的融資政策。”中指研究院分析人士表示，一是防范房企風險，在已出險房企和相對健康房企之間建立風險防火墻，促進改善市場預期。二是化解房企風險，加快并購重組，加快房地產風險出清。三是有效緩解民營房企信用收縮問題，促進民營房企融資恢復。除了融資對供給側的支持外，房地產市場預期的改善、房地產銷售的回穩，還需要加大需求側支持力度，只有房企能夠自我“造血”，才能維持可持續的發展。

　　新京報記者 袁秀麗