作者：馬一凡
在今年10月四大一線城市率先出現樓市成交量爆發后，多個強二線城市也跟上了步伐，市場情緒得到扭轉，量價齊升。
根據近期國家統計局發布的數據，在17個新房價格環比上漲城市中，二線城市占據10席；在11個二手房價格上漲城市中，二線城市占據8席。天津、南京、杭州、寧波、廈門、重慶和成都等強二線城市，都實現了新房和二手房價格“雙漲”。
在上一輪樓市上漲周期中，這些強二線城市都曾表現搶眼；如今，在密集政策刺激下，這些城市樓市正加速復蘇回暖。
“強二線”回暖
近期，國家統計局例行發布了2024年11月我國70個大中城市房價指數。數據顯示，11月份房價環比上漲城市數量進一步增加，各線城市房價同比降幅均收窄，這是今年首次出現的情況。
在70城中，“強二線城市”已經率先呈現房價“止跌回穩”的趨勢。
根據國家統計局數據，11月新房價格環比上漲的城市共有17個，分別是天津、太原、長春、上海、南京、杭州、寧波、廈門、武漢、深圳、重慶、成都、錦州、平頂山、宜昌、湛江、南充。
其中，一線城市有2個，二線城市占了10個，三線城市有5個。
二手房價格環比上漲的城市則一共有11個，分別是北京、天津、上海、南京、杭州、寧波、廈門、深圳、重慶、成都、徐州，其中一線城市有3個，二線城市達到8個。
而上個月新房和二手房價格都在上漲的城市則一共有9個，除了上海和深圳之外，余下的天津、南京、杭州、寧波、廈門、重慶和成都均為強二線城市。
在新房及二手房漲幅上，杭州、成都、廈門等城市領跑全國。
值得關注的是，在上一輪樓市上漲周期中，這些強二線城市都曾表現搶眼，無論是成交量還是價格漲幅都不遜于一線城市；而在今年下半年密集的樓市政策刺激下，這些城市又登上了搶先復蘇回暖的名單。
以杭州為例，今年11月杭州首次實現新房、二手房價格指數環比“雙漲”。在新房層面，杭州以環比0.9%的漲幅位列全國第一；二手房方面，杭州以0.8%的漲幅，位居全國第二，僅次于北京的0.9%。
根據杭州貝殼研究院數據，11月份杭州新房成交8189套房源，創近5個月新高；杭州二手網簽10429套，創下連續20個月的最高紀錄。
在上一輪樓市周期中，廈門的房價曾經排到了全國第四位，僅次于北京、上海、深圳，在所有二線城市中排到了首位。不過，從2021年下半年起，廈門樓市經歷了近三年的“熊市”，卻在2024年的年尾迎來了“翹尾行情”。今年10月廈門的新盤成交量創下近三年來新高，10月至11月的一二手住宅總成交量已連續兩個月超5000套。
成都則成了當之無愧的“成交量之王”，據成都住建局公開數據，11月成都新房成交超過1.1萬套，二手房成交超過2.6萬套，一個月內共有3.7萬套住宅被交易。
無論是成都還是廈門，今年都已有“第四代住宅”入市，實際得房率超過100%；而杭州也已于近期發布房地產計容新規，結合12月份的土拍結果，杭州“第四代住宅”面世在即。
改善型需求將成樓市新支撐
“可以看到，一線城市樓市的上漲，已經起到了帶動強二線樓市的效果。”上海中原地產資深分析師盧文曦對第一財經表示。
盧文曦認為，強二線城市的基本面都比較好，經濟較為發達，有較強的產業支撐，人口持續流入，一旦有強力的政策刺激，短期內就能看到效果。再加上一線樓市10月份成交量大漲，在市場情緒上起到了較好的帶動作用，他認為強二線城市的樓市已經實現了短期內“止跌回穩”。
摩根士丹利近日發布《全球及中國經濟和市場展望》報告，其中有不少內容涉及對中國房地產的預判。
該報告稱，經歷數年調整后，目前中國房地產投資占GDP的比重，已經從2019年時的9.1%降至2023年的5.7%，低于日本的7.3%，與美國的5.1%接近，處于更加合理的區間內。目前，房地產“量”的調整已經基本完成，而“價”的調整仍在繼續。
長期來看，中國的樓市仍有基礎需求支撐，未來樓市的支撐因素在于居民的改善型住房需求以及持續的城鎮化進程。
摩根士丹利在報告中列舉了中國與日本在各自樓市拐點時期城鎮化率的對比，日本樓市拐點時的城鎮化率已經超過75%，而中國的城鎮化率則在65%左右，可以看出我國目前的城鎮化率仍有上升空間。
2024年，多個強二線城市如成都、南京、杭州等均發布了“買房可申請落戶”的政策，而一線城市戶籍政策尚未徹底放開，可見接下來政策將繼續為二線城市吸收人口提供支持，而未來二線城市的樓市或將受益于人口的持續流入。
此外，多個強二線城市也在2024年修改了房地產計容規定，“第四代住宅”正在大規模面世，或將刺激二線城市樓市出現一波“改善潮”。
如何看待強二線城市的樓市走向？盧文曦認為，由于一、二月份是傳統樓市淡季，所以這種季節性因素有可能會影響復蘇進程，但經歷淡季之后，市場將得到沉淀夯實，未來或將看到季節性反彈，明年二季度市場有可能會重現熱度。長期來看，在經濟基本面穩定的前提下，一線和強二線樓市將實現止跌企穩和不斷夯實的過程。
