作者：張慧敏

　　近日，戴德梁行發布的數據顯示，2023年全年深圳甲級寫字樓新增供應量達到84.6萬平方米，接近2017年85萬平方米的歷史峰值。大量新寫字樓的入市為企業提供了更多的選擇，但多數企業對于擴張保持謹慎態度，整體市場新增需求相對疲軟，全年凈吸納量錄得39.3萬平方米。

　　雖然凈吸納量已高于過去十年的平均水平，但深圳甲級寫字樓空置率仍難敵大量的新增供應，2023年末空置率達到26.1%，較2022年年末增長了3.2個百分點。

　　激烈的競爭下，甲級寫字樓業主不得不下調租金以促成租賃交易，戴德梁行數據顯示，2023年末深圳甲級寫字樓平均租金為186.5元/月/平方米，同比下降8.4%。截至2023年末，深圳甲級寫字樓租金較上年同期下降的樓宇占比超9成，其中，有44.7%的物業在租金回調之后空置率下降，但也有50.6%的物業，租金回調的同時空置率依然上行。戴德梁行研究院副院長張曉端表示，一部分業主降租之后空置率依舊上升，除了與租金下降幅度有關，也與物業本身的運營情況、服務質量等因素有關。

　　從需求端來看，2023年深圳甲級寫字樓租賃市場的支柱性行業依然是金融、TMT、專業服務業三個行業，從租賃面積的占比看，近三年上述三大行業的成交占比合計都達到七成以上。值得注意的是，在互聯網行業調整的背景下，TMT行業的需求占比逐年收縮，2023年占比為19.7%，與此同時，金融業、專業服務業占比則總體呈現擴大趨勢，2023年的占比分別為34.3%和16.0%。

　　張曉端表示，成本控制下，不同行業的選址偏好也不同，近兩年除了甲級寫字樓，非甲級寫字樓、M0研發辦公物業、政策性產業用房也吸納了不少TMT企業，2023年有49.5%的TMT企業辦公租賃需求選擇了M0研發辦公物業。若將租賃需求范圍擴大至包括甲級寫字樓、非甲級寫字樓、研發辦公樓等物業在內的總體辦公類需求，TMT仍是租賃成交面積最大的行業，占比達到26.5%，較金融行業20.4%的占比高6個百分點。

　　展望2024年，深圳甲級寫字樓市場將依舊迎來供應洪峰，將有超過140萬平方米的甲級寫字樓竣工入市。戴德梁行認為，在供應放量的背景下，需求的緩慢提振難以支撐市場的平穩，2024年深圳全市租金水平將進一步回落，空置率指標預計也將繼續上行。

　　張曉端表示，在甲級寫字樓市場存量較大的情況下，有寫字樓業主也開始轉變策略，例如深圳已經有不少寫字樓業主嘗試引入酒店等業態。