這個“五一”假期，樓市表現備受關注。“五一”小長假前一天晚上，北京對執行了13年的限購政策首次優化調整。根據新政，已擁有住房達到限購套數的居民家庭，可在五環外新購一套住房。此次限購政策調整適逢“五一”假期，據多位市場人士反饋，五環外多個新房售樓處到訪量明顯增多。

　　就在北京發布新政的同一日，還有天津、惠州也發布樓市優化的通知。業內人士認為，從政策優化節點來看，恰逢節日促銷時期，政策的調整尤其是核心城市的政策調整能短時間刺激成交量達到一個小高峰，提振市場的信心，但隨著市場需求逐漸回歸常態，政策的帶動效應值得持續關注。

　　新政后五環外新房看房量增加

　　根據4月30日北京市住房和城鄉建設委員會發布的《關于優化調整本市住房限購政策的通知》(以下簡稱《通知》)，北京市在執行現有住房限購政策的基礎上，允許相應的居民家庭(含夫妻雙方及未成年子女，下同)或成年單身人士，在五環外新購買1套商品住房(包括新建商品住房和二手住房)。

　　按照《通知》，如果是已擁有2套住房的京籍家庭，可在五環外增購1套住房，成為“三房家庭”。而在“限購”優化前，北京市戶籍居民家庭最多可擁有兩套住房。

　　“這意味著執行了13年的限購政策得到優化，意義重大。”中指研究院市場研究總監陳文靜指出，北京近幾年五環外新房成交套數占全市比例均在八成左右，對五環外增加1套購房指標有望帶動新房市場活躍度提升。

　　某一線經紀人對本刊表示，有部分客戶工作地址變更到五環外，而之前已有五環內房產，如果按照以前的政策，這部分群體為了減少通勤時間會選擇在工作地點周邊租房住，新政為這部分群體提供了再次購房的機會；此外，還有一些客戶想為家里老人找一處五環外的房子用于養老，但是五環內的房子基于自身居住需求又不想賣，這個政策的出臺就解決了燃眉之急。

　　據本刊了解，五環外大戶型改善型新房市場，受新政影響更為顯著。“在限購解除新政出臺后，項目當晚就接到了超過30個買房咨詢電話，‘五一’假期期間每日到訪接近百組。”龍湖建工·九里熙宸項目相關負責人對本刊表示。

　　位于海淀的香山樾項目“五一”假期銷售20余套，銷售金額達5.28億元。此外，香山樾園林示范區即將于本月中旬開放，預期對銷售的拉動作用會更加顯著。

　　位于昌平新城東區板塊的建發·觀堂府于4月底開放實景展示區，據項目相關負責人介紹，“五一”假期期間，項目客流明顯增加，有五六百組上千人看房，累計成交38套。

　　建發集團的另一項目——位于順義后沙峪板塊的建發·觀云，在新政后同樣出現改善型客戶量增加的情況。“‘五一’假期期間到訪三百多組六百多人，累計成交十余套。”項目相關負責人對本刊表示，建發·觀云主打新中式改善產品，主力戶型建筑面積約130-210平方米。

　　中指研究院分析師表示，從市場反饋來看，五環外多個新房售樓處到訪量明顯增多，典型樓盤整體到訪量增加20%左右。不過，從區域和項目來看，整體分化依然比較明顯，順義、昌平等具備一定客戶支撐度的區域，市場活躍度相對更高，客戶到訪量增加更為明顯。

　　北京鏈家研究院院長高原認為，此次政策給改善性購房群體帶來更多利好。近年來居民改善自身居住條件需求逐年增加，但基于工作、生活實際乃至情感因素考慮，部分家庭也希望保留原有住房。同時，伴隨著產業結構升級與空間布局調整，北京市部分家庭也出現了職住分離的現象，很多居民均有在工作地周邊購置住房、減少通勤壓力的需求。

　　“當前，前述的改善性購房者已成為北京住宅市場的主力購房群體，此次政策調整對于這類群體具有直接和顯著的意義。”高原稱。

　　項目推出“花式”優惠

　　贈送物業費、特定房源折上購、到訪有禮……在新政釋放較強市場放松信號的同時，部分房企把握政策優化窗口期推出新盤，并加大促銷力度。

　　另一方面，在產品力內卷的市場下，多個房企在假期開放示范區、實景園林等，以提升項目的吸引力，邀約客戶到訪參與，促進房源去化。

　　北京龍湖方面表示，龍湖順義·御湖境目前處于實景兌現階段，這次“五一”期間，龍湖結合實景園林、會所等所見即所得的生活場景，配合項目舉辦的游園、露營、休閑娛樂活動及限量房源優惠，實現了約2成客戶首次到訪即成交的熱銷場景。

　　在限購政策松動與優惠刺激下，北京購房需求逐步釋放。中指研究院數據顯示，今年5月1日-5日，北京新建商品住宅成交1.65萬平方米，日均成交0.33萬平方米，日均成交面積較去年“五一”假期(2023.4.29-2023.5.3)增長19%。

　　政策釋放寬松信號，“五一”期間，北京市二手住宅市場活躍度也有所提升。從北京鏈家三方協議成交情況來看，2024年“五一”假期相較2023年“五一”假期成交增長近四成，帶看數據也有近似幅度增長。

　　其中，經北京鏈家成交的五環外二手住房占到全市的40.3%，相較去年同期33.9%與今年四月平均35.8%的水平，五環外成交比重顯著提高。

　　與新房相似，五環外二手房成交也顯現出改善性需求釋放顯著加快的趨勢。“從‘五一’期間鏈家三方協議成交來看，144平方米以上住房銷售增長55.6%，高于同期144平方米以下住房38.4%的銷售增幅，也體現出長期需求變化疊加政策利好背景下，改善性需求釋放顯著加快的趨勢。”高原表示。

　　此次限購政策優化后，有業界觀點認為或可對二手房價格維穩起到一定作用。“對于很多置換客戶來說，賣二手房壓力較大，需要快速降價出售，新政后，對這部分群體來說，二手房的出售急迫性或許會有所減弱。”某房產經紀人分析。

　　未來政策仍具備優化空間

　　就在北京發布新政的同一日，還有天津、惠州也發布樓市優化政策的通知。天津放寬京冀人群購房門檻，刺激潛在需求釋放；惠州則出臺取消住房限售、鼓勵支持住房“以舊換新”活動、加大公積金貸款優惠力度等措施。

　　在小長假第一天，又有南京、無錫、中山三地發布樓市新政，其中南京公積金新政可實現常州、揚州等9個南京都市圈城市公積金互認互貸。近期重點城市密集釋放新一輪政策寬松信號，樓市政策“松綁”力度加碼。

　　受政策激勵，今年“五一”假期二手房市場交易量同比大幅增長。貝殼研究院數據顯示，2024年“五一”假期，重點50城二手房日均交易量較2023年同期增長29%。

　　在政策優化及項目促銷帶動下，新房項目到訪量總體也較之前有所增加。中指研究院的數據統計，今年“五一”假期，22個代表城市新房日均銷售面積恢復至2019年假期水平的七成左右。“五一”假期日均成交(2024.5.1-2024.5.5)與去年“五一”假期后三天日均成交(2023.5.1-2023.5.3)對比，日均銷售面積小幅下降6%。

　　業內人士指出，近期多個城市優化樓市政策，進一步釋放利好，但樓市調整壓力仍在，且城市之間還將延續分化行情。“北京、成都等地因優化政策刺激，短期內來訪、認購上升，市場熱度有望延續，而大多數城市行情仍相對平淡。”克而瑞集團董事長丁祖昱表示，雖“五一”市場整體保持穩步復蘇態勢，不過政策端仍有待進一步發力。

　　在陳文靜看來，當前北京限購政策仍較為嚴格，從支持剛需和多樣化改善性住房需求角度，以及從城市未來發展空間格局的角度看，未來北京針對不同人群、不同面積段、不同區域的限購政策存在優化預期。“北京房地產政策依然具備優化空間，漸進式優化或成主要方式。” 文/陳天奕

　　來源：北京晚報