元旦剛過，廣州地鐵地產便發布了一條推文，在回顧了樓市分化、寬松政策之后，提到了“開拓置業新局”。

　　內文里，它順帶對瓏璟臺、云廬、云城上品、云筑上品、江語上品苑等5個TOD樓盤，宣傳了一番，自稱作為地鐵的運營者，更懂得“搶占優勢”。

　　過去的2023年，廣州地鐵的地產全口徑銷售額，為271.06億元，同比增長4.25%。在廣州房企銷售榜中，其排名第三位，僅次于越秀地產和保利發展。

　　不過，中誠信國際的評級報告顯示，廣州地鐵持續大規模的軌道建設項目和地產投資，加大了資金缺口，它的經營發展，對外部融資有較強依賴性。

　　在地產經營模式方面，廣州地鐵的大多數項目，都是拿了地塊之后，轉讓部分股權給其他房企，由后者操盤。在它的朋友圈里，合作方包括廣州越秀地產、新世界發展、廣州珠江實業集團等。

　　與深圳地鐵入股萬科類似，廣州地鐵也持有越秀地產19.9%股權，是越秀地產的第二大股東。

　　而廣州地鐵的股權投資，并不止這一項。

　　2020年至2022年，以及2023年前9月，它獲得的投資收益，分別為22.15億、14.72億、14.13億、15.36億。這筆收益，一定程度上支撐起了其凈利潤。

　　找合作方操盤

　　經過多次增資擴股，廣州地鐵的注冊資本為584.25億元，由廣州市人民政府持股100%。

　　作為廣州市軌道交通類基礎設施建設項目的投資運營主體，它主要負責廣州城市軌道交通系統的工程建設、運營管理和附屬資源開發經營。

　　樂居財經查閱獲悉，廣州地鐵的業務類型，包括地鐵運營服務、物業開發、資源經營、行業對外服務等。

　　2023年前三季度，上述四大業務板塊的收入，分別為54.88億元、21.01億元、4.83億元、22.79億元、1.41億元，占收入的比重為52.3%、20.02%、4.6%、21.72%。

　　其中物業開發的收入，已相較于去年同期，上升了約37.82%，該增長比例，為所有業務中最高。同期，廣州地鐵的物業開發毛利率為13.9%，也處于最高水平。

　　細數廣州地鐵的地產版圖，其完工的項目，包括紫薇花園、地鐵金融城、萬勝廣場、荔勝廣場等，涵蓋住宅、商業、公寓、寫字樓、酒店多種業態。

　　一份評級報告顯示，截至2023年3月末，該公司已建項目計劃總投資92.82億元，已投資82.68億元，已銷售金額55.64億元，確認收入58.49億元。

　　同期，廣州地鐵在建項目有11個，總投資1156.89億元，累計已完成投資1044.77億元；而公司擬建房地產開發項目共6個，預計總投資352.93億元。

　　換言之，截至去年3月末，廣州地鐵在建與擬建的地產開發項目，還有465億的資金訴求。

　　除了悅江上品、上官苑二期之外，廣州地鐵其余大部分項目，均采用合作開發模式。

　　具體操作為，由廣州地鐵成立不同項目公司獲取土地，再將項目公司大部分股權，加一定溢價轉讓給合作方，并由合作方操盤。等到項目出售并償還借款后，即可向廣州地鐵現金分紅。

　　在廣州地鐵的朋友圈里，合作方包括廣州越秀地產、新世界發展、廣州珠江實業集團等，均是深耕廣深的房企。

　　2022年5月，廣州地鐵一口氣以165.19億元，拿下石井水泥廠西地塊、白云區東平地鐵站綜合開發、海珠赤沙車輛段和海珠區石榴崗南側4宗地塊。

　　去年7月，廣州地鐵又以底價21.97億元，競得廣州白云設計之都三期2.1萬平方米的純宅地，建筑面積為8.44萬平方米。

　　未來，對于新入手的部分地塊，廣州地鐵或將繼續踐行合作開發模式。

　　不過，截至去年3月末，廣州地鐵在建的11個項目中，可銷售總面積為579.69萬平方米，206.19萬平方米，去化率僅為35.57%。

　　股權投資“撐臺面”

　　10天前，廣州地鐵集團董事長丁建隆，剛會見了上海電氣管理層，探討共謀軌交領域深化合作。

　　過去一段時間，項目開工、行業相關論壇上，多能看到出席并發表講話的身影。

　　資料顯示，丁建隆畢業于西南交通大學隧道與地下鐵道專業，為市政工程高級工程師。歷練多年后，自2016年，丁建隆便擔任廣州地鐵集團董事長。

　　目前，他還擔任旗下廣州捷發房地產副董事長。

　　房地產子公司，在廣州地鐵集團里的分量，并不小。該集團目前擁有98家對外投資公司，其中歸屬于房地產業的，就有35家。

　　在主要的一級子公司里，有一家公司名為“廣州市品臻房地產開發有限公司”（簡稱“品臻地產”），成立于2021年3月，注冊資本為57.56億元。

　　該公司分別由廣州地鐵集團、廣州泉力實業，分別持股51%、49%。穿透可知，廣州泉力實業是越秀地產的旗下公司。

　　2022年4月，越秀地產以約50.1億元的代價，收購品臻地產49%股權。品臻地產是廣州琶洲南TOD項目的開發運營實體。

　　上述例子，是廣州地鐵與典型房企，開展合作的縮影。而對于廣州地鐵來說，越秀地產是一個較為特殊的合作伙伴。

　　2019年2月底，越秀地產曾公告稱，廣州地鐵擬以總代價約61.6億港元，認購30.81億股越秀地產股份，認購股份相當于發行后股份總數的19.9%。

　　自此之后，廣州地鐵成為了越秀地產第二大股東，且一直保持著該持股比例。

　　據相關資料顯示，廣州地鐵集團的長期股權投資，主要為對軌道交通行業上下游產業相關公司及房地產開發項目公司的投資。

　　2023年9月末，該公司的長期股權投資，較上年末增加21.33%至613.86億元，主要系對廣州東北貨車外繞線鐵路有限公司、越秀地產股份有限公司、廣州廣花城際軌道交通有限公司和廣東廣佛西環城際鐵路有限公司的投資規模增加所致。

　　樂居財經查閱獲悉，2020年至2022年，以及2023年前9月，廣州地鐵集團獲得的投資收益，分別為22.15億、14.72億、14.13億、15.36億。

　　而同期，其凈利潤分別為2.3億、3.04億、9.02億、9.64億。換言之，假如沒有持續產生的投資收益，廣州地鐵集團將呈現出虧損的局面。

　　外部融資依賴

　　1月中旬，廣州地鐵便宣布發行2024年度第一期中期票據。該票據發行金額25億元，發行期限5年，所得款項，用于償還到期債務融資工具，或到期金融機構借款。

　　盡管廣州地鐵承諾，這筆融資款不用于金融投資、土地一級開發、商品房建設等，但它對于資金的需求，已擺到了臺面上。

　　早在去年9月，廣州地鐵就曾公告稱要發行中票，只是后來鑒于市場波動，暫時取消了發行計劃。如今，融資計劃得以重啟，隨后2024年的第二筆中期票據，也在籌備發行中提上日程。

　　樂居財經查閱獲悉，2020年至2022年，及2023年前三季度，廣州地鐵經營活動產生的現金流量凈額，分別為12.79億、0.92億、-69.29億、11.73億，呈現出了一定程度上的波動。

　　同期，其投資活動的現金流凈額，分別為-441.5億、-461.87億、-457.7億、-158.39億，均為凈流出狀態。

　　而籌資活動的現金流凈額，則為496.1億、511.53億、555.41億、176.76億，則為凈流入狀態。

　　中誠信國際的評級報告對此的判斷是，廣州地鐵持續大規模的軌道建設項目和地產投資，加大了資金缺口，它的經營發展，對外部融資有較強依賴性。

　　目前，廣州地鐵的公司債務，以銀行借款、債券發行為主。

　　截至2023年9月末，廣州地鐵的資產負債率，已從2020年末的45.73%提升至55.16%。不過，該公司可動用賬面資金為314.91億元，可為日常經營及債務償還提供直接資金來源。

　　同時，其銀行授信總額為6492.48億元，尚未使用授信額度為4374.73億元，有較為充足的備用流動性。

　　而由于有國資背景加持，廣州地鐵在債券市場表現較為活躍，它的在手債券批文有210億元額度尚未使用。

　　另一方面，該公司的受限資產規模不大，截至2023年9月末，其受限資產余額89.06億元，主要為用于抵押融資的存貨，受限資產占當期末總資產的1.42%，存在一定的抵質押融資空間。

　　或有負債方面，除地產業務為商品房承購人提供公積金抵押貸款階段性擔保外，廣州地鐵無其他對外擔保。

　　文/樂居財經 曾樹佳