月供大幅減少 最后一期償還大額本金

　　“氣球貸”重出江湖引爭議

　　本報記者 潘福達

　　繼5月17日央行等部門就促進房地產行業發展打出一套政策“組合拳”后，多地密集官宣降首付、降利率等政策調整，銀行也開始嘗試推出更靈活的按揭貸款業務。平安銀行近日通過官方微信宣布推出多種按揭貸新產品，其中名為“氣球貸”的還款方式引人關注。

　　與普通還款方式相比，“氣球貸”前期每期還款金額較小，在貸款到期日還款金額較大，“前小后大”的特點與氣球相似。十余年前，“氣球貸”一經推出曾受到房貸族追捧，但在此前房地產政策趨嚴時被叫停。隨著當前房貸政策趨于寬松，“氣球貸”重出江湖。多名業內人士表示，“氣球貸”對借款人的資金實力和銀行的風險管理能力要求都較高，需謹慎推行。記者獲悉，目前北京市場并無“氣球貸”產品。

　　僅適用于個人商住兩用房

　　平安銀行最新推出的“特色還款方式”包括“二階段還款”“雙周供”“輕松還”和“氣球貸”四大類。其中，“氣球貸”是指借款人按約定的總期數(固定20年)計算每期月供，在貸款期限內分期歸還貸款本息，最后一期一次性償還剩余本金。該行成為“5·17”新政后首家官方宣傳按揭貸款支持“氣球貸”等先息后本類還款方式的商業銀行。

　　早在十余年前，就有銀行面向全國范圍內推出按揭“氣球貸”還款方式，此后“氣球貸”產品因“特殊原因”暫停辦理，背后原因在于該產品被用于炒房用途而觸碰監管底線。

　　平安銀行方面表示，此次推出的“氣球貸”不支持普通住宅購房人，僅適用個人商住兩用房按揭業務，客戶選擇該行按揭貸款且用途為商住兩用房按揭時，在選擇還款方式時可選擇“氣球貸”，通過降低客戶每月貸款還款壓力，進一步滿足新市民購房安居需求。

　　還款總利息高于普通貸款方式

　　“氣球貸”的一大賣點是低月供，選擇這款貸款產品能緩解借款人前期的經濟壓力，不過并不適合所有貸款人。記者算了筆賬，選擇“氣球貸”產品產生的利息要比普通貸款方式高出不少，尤其最后一期還款壓力陡增。

　　假設用戶貸款100萬元，在合同里和銀行約定使用“氣球貸”還款方式還貸，年利率為5%，約定貸款期限為5年(60期)，約定前4年11個月里的月供金額為貸款期限20年、還款方式為等額本息的月供金額，在最后一個月時歸還所有的本金和當月利息。

　　由此計算，用戶采用貸款60期、等額本息還款方式，月供為18871元；如果選擇“氣球貸”還款模式，月供為6599元，只是前者的三分之一，但是到了最后一期要一次性歸還剩余本金83.7萬元，以及當月3940元的利息。利息方面，“氣球貸”還款方式產生的利息為23.08萬元，比普通等額本息還款13.2萬元的利息貴了近一倍。

　　“低月供只是短暫的，如果用戶無法掌握貸款這只‘氣球’的大尾巴，那么可能會爆炸。”中原地產首席分析師張大偉提示，選擇“氣球貸”的借款人要有合理的還款規劃，比較適合當下資金緊缺但預期收入很高的人。在他看來，這種貸款方式可能會讓少數投機購房者利用低月供這一點進行大量高杠桿投資，會帶來巨大的金融風險。

　　對銀行風險管理提出考驗

　　多位受訪人士表示，銀行推出靈活多樣的還款方式，有助于減輕借款人前期償還貸款的壓力，進而激發居民住房消費需求，提振住房消費的意愿和能力，類似“氣球貸”這樣的住房信貸產品也有值得肯定之處。廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，平安銀行推出“氣球貸”等產品打響了銀行房貸爭奪戰的“第一槍”。

　　但在房地產市場風險亟待化解的當前階段，“氣球貸”也備受爭議。易居研究院研究總監嚴躍進認為，這類貸款的發放需要更加謹慎，銀行可更精準推進差異化和個性化的房貸還款計劃和產品，加強貸后管理，動態評估借款人信用狀況，確保資產安全，建議風控能力強且信貸質量管控能力強的銀行進行試點。(北京日報)